Έρευνα της Τράπεζας της Ιταλίας: Οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται, η προσφορά δεν συμβαδίζει με τη ζήτηση

Σύμφωνα με την παραδοσιακή τριμηνιαία έρευνα της Τράπεζας της Ιταλίας για τις συνθήκες στην αγορά κατοικίας (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni), οι τιμές των κατοικιών στην Ιταλία θα συνεχίσουν να παρουσιάζουν σταθερή θετική αύξηση το τρίτο τρίμηνο του 2025. Ωστόσο, οι μέσες εκπτώσεις συναλλαγών συνεχίζουν να μειώνονται και ο μέσος χρόνος πώλησης ενός σπιτιού έχει φτάσει σε ιστορικά χαμηλά. Ταυτόχρονα, η ζήτηση των αγοραστών ανακάμπτει, ενώ η προσφορά συνεχίζει να μειώνεται.

Οι τιμές αυξάνονται σταθερά και σχεδόν παντού.

Το τρίτο τρίμηνο του 2025, το καθαρό ισοζύγιο μεταξύ των εκτιμήσεων για την αύξηση και τη μείωση των τιμών των κατοικιών αυξήθηκε σε +7 ποσοστιαίες μονάδες (έναντι +5 ποσοστιαίων μονάδων στο δεύτερο τρίμηνο) και ήταν σημαντικά υψηλότερο από ό,τι για την ίδια περίοδο το 2024. Θετικό ισοζύγιο καταγράφηκε σε σχεδόν ολόκληρη τη χώρα, με εξαίρεση τη Νότια Ιταλία (Mezzogiorno), όπου παραμένει αρνητικό, αν και έχει βελτιωθεί σημαντικά σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο.

Οι πιο έντονες αυξήσεις τιμών παρατηρήθηκαν σε μεγάλες πόλεις της βορειοανατολικής και κεντρικής Ιταλίας, όπου το ποσοστό των αντιπροσώπων που ανέφεραν αυξήσεις τιμών αυξήθηκε ακόμη περισσότερο.

Η μέση έκπτωση από την αρχική τιμή ζήτησης μειώθηκε ελαφρώς στο 7,5% (από 7,8% το προηγούμενο τρίμηνο) και παραμένει στο χαμηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί ποτέ. Στις μεγαλύτερες πόλεις των βορειοανατολικών περιοχών, οι εκπτώσεις μειώθηκαν κάτω από το 5%. Η μέση περίοδος πώλησης κατοικιών αυξήθηκε ελαφρώς στους 5,6 μήνες (από 5,4 μήνες), αλλά παραμένει κοντά στο ιστορικά χαμηλότερο επίπεδο.

Η ζήτηση ανακάμπτει, η προσφορά συνεχίζει να μειώνεται

Το αρνητικό ισοζύγιο μεταξύ των εκτιμήσεων για την αύξηση και τη μείωση του αριθμού των πιθανών αγοραστών έχει μειωθεί σημαντικά, ιδίως στις μεγάλες πόλεις και τις μητροπολιτικές περιοχές. Από την άλλη πλευρά, οι μεσίτες ακινήτων συνεχίζουν να αναφέρουν μείωση στον αριθμό των νέων παραγγελιών πώλησης. Το καθαρό ισοζύγιο για το τρέχον χαρτοφυλάκιο παραγγελιών ήταν -32 ποσοστιαίες μονάδες (-30 ποσοστιαίες μονάδες το προηγούμενο τρίμηνο και -25 ποσοστιαίες μονάδες το προηγούμενο έτος), και για τις νέες παραγγελίες που ελήφθησαν, -30 ποσοστιαίες μονάδες.

Η πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια παραμένει ευνοϊκή

Τα προβλήματα με την απόκτηση πίστωσης παραμένουν ελάχιστα: μόνο το 19% των οργανισμών ανέφεραν τις δυσκολίες χρηματοδότησης ως έναν από τους κύριους λόγους για τη λήξη της σύμβασης. Το μερίδιο των συναλλαγών που χρηματοδοτήθηκαν από στεγαστικά δάνεια αυξήθηκε στο 65,9% και ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) έφτασε το 78,4% — και οι δύο δείκτες έχουν επιστρέψει στα επίπεδα που παρατηρήθηκαν πριν από την έναρξη του κύκλου αύξησης των επιτοκίων της ΕΚΤ τον Ιούλιο του 2022. Επομένως, οι όροι δανεισμού μπορούν να θεωρηθούν γενικά άνετοι για τους αγοραστές.

Τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται, αλλά με βραδύτερο ρυθμό.

Η αύξηση των ενοικίων παραμένει σημαντική, αν και ο ρυθμός έχει επιβραδυνθεί ελαφρώς: το καθαρό ισοζύγιο μεταξύ των εκτιμώμενων αυξήσεων και μειώσεων ήταν +41 ποσοστιαίες μονάδες. Οι περισσότεροι μεσίτες αποδίδουν την αύξηση των ενοικίων κυρίως στη μείωση της προσφοράς μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικιών. Αυτός ο παράγοντας είναι ιδιαίτερα έντονος στις πόλεις και, σύμφωνα με τους μεσίτες, οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στην προτίμηση των ιδιοκτητών για βραχυπρόθεσμες ή ημερήσιες μισθώσεις.

Ο αντίκτυπος των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων (όπως η Airbnb)

Το ποσοστό των πρακτορείων που θεωρούν σημαντικό το φαινόμενο των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων έχει αυξηθεί ελαφρώς, ξεπερνώντας το 50%. Από αυτά, πάνω από το 80% σημειώνει σημαντικό αντίκτυπο στις τιμές μακροχρόνιας μίσθωσης (άνω των 30 ημερών), με πάνω από το 60% να αξιολογεί αυτόν τον αντίκτυπο ως ιδιαίτερα ισχυρό.

Ταυτόχρονα, η αντιληπτή επίδραση των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων στις τιμές πώλησης έχει αποδυναμωθεί κάπως σε ολόκληρη τη χώρα. Η κύρια επίδραση παραμένει η μειωμένη προσφορά ακινήτων προς πώληση: περίπου το 40% των φορέων εκμετάλλευσης αναφέρουν αυτή την επίδραση.

Οι προβλέψεις της αγοράς γίνονται όλο και πιο αισιόδοξες

Οι προσδοκίες των μεσιτών σχετικά με την ανάπτυξη της δικής τους περιφερειακής αγοράς και της ιταλικής αγοράς ακινήτων στο σύνολό της έχουν βελτιωθεί σημαντικά σε σύγκριση τόσο με το προηγούμενο τρίμηνο όσο και με την ίδια περίοδο του 2024.

Όσον αφορά τις αναμενόμενες τιμές πώλησης κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2025, οι μεσίτες προβλέπουν κατά μέσο όρο μια μικρή μείωση, αλλά τα καθαρά υπόλοιπα αποδείχθηκαν σημαντικά λιγότερο αρνητικά από ό,τι ένα χρόνο νωρίτερα, γεγονός που υποδηλώνει σταδιακή επιστροφή της εμπιστοσύνης μεταξύ των συμμετεχόντων στην αγορά.