Ποιες είναι οι συνέπειες της πώλησης ενός σπιτιού κάτω από την κτηματολογική του αξία;

Τα ακίνητα έχουν κτηματολογική αξία, η οποία υπολογίζεται ως το εισόδημα πολλαπλασιασμένο επί 5% και έναν συντελεστή. Αυτός ο συντελεστής χρησιμεύει ως βάση για τους φόρους — εγγραφή, υποθήκη και κτηματολόγιο. Ο νόμος δεν απαιτεί την πώληση σε ελάχιστη τιμή, αλλά η προσφορά τιμής κάτω από την κτηματολογική αξία δημιουργεί κινδύνους και για τα δύο μέρη: φορολογικοί έλεγχοι και κοινή ευθύνη.

Σύμφωνα με το σύστημα αναλογίας τιμής προς αξία, υποχρεωτικό για τα φυσικά πρόσωπα από το 2006, οι φόροι υπολογίζονται πάντα με βάση την κτηματολογική αξία και όχι τη δηλωμένη τιμή, επομένως ο αγοραστής δεν εξοικονομεί χρήματα και πληρώνει σύμφωνα με την κτηματολογική αξία. Ωστόσο, εάν η τιμή είναι πολύ χαμηλή, για παράδειγμα, λιγότερο από το 70% του OMI, η εφορία αναλαμβάνει απροσδιόριστες πληρωμές και ξεκινά μια επανεκτίμηση με βάση το OMI, την υποθήκη ή την εκτίμηση, έναν επανυπολογισμό του κεφαλαιακού κέρδους του πωλητή και κυρώσεις που κυμαίνονται από 90 έως 180% συν τόκους.

Ας πάρουμε ένα παράδειγμα για το 2025: μια απόδοση 800 ευρώ δίνει μια κτηματολογική αξία 800 × 1,05 × 115,5 = 96.600 ευρώ· εάν η δηλωμένη τιμή είναι 60.000 ευρώ, μια ύποπτη διαφορά 36.600 ευρώ θα μπορούσε να οδηγήσει σε επανεκτίμηση και πρόστιμο έως και 65.880 ευρώ.

Ο αγοραστής φέρει αλληλέγγυα και εις ολόκληρον ευθύνη και καταβάλλει πρόσθετους φόρους και πρόστιμα, ακόμη και αν πλήρωσε λίγα, ενώ ο πωλητής αντιμετωπίζει επανεκτίμηση της αύξησης και φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων με βάση το πραγματικό ποσό, συν πρόστιμα.

Για να αποφύγετε τους ελέγχους, είναι ασφαλές να αναφέρετε μια τιμή όχι χαμηλότερη από την κτηματολογική αξία, να χρησιμοποιήσετε τη λειτουργία «τιμής προς αξία», η οποία είναι αυτόματη για τα άτομα, να διενεργήσετε εκτίμηση εάν η τιμή είναι χαμηλή λόγω αντικειμενικών λόγων, όπως υγρασία ή κοντινός χώρος υγειονομικής ταφής, να πραγματοποιείτε μόνο τραπεζικές μεταφορές, όχι μετρητά, και κατά την πώληση σε συγγενείς, να αναφέρετε μια συμβολική τιμή με αιτιολογημένη πράξη, λαμβάνοντας υπόψη τον κίνδυνο έμμεσης δωρεάς.

Δεν υπάρχει ελάχιστη τιμή από το νόμο λόγω της ελευθερίας των συμβάσεων, αλλά η κτηματολογική αξία παραμένει η ελάχιστη φορολογική βάση. Οι συντελεστές για το 2025 είναι 110 για την πρώτη κατοικία και 120 για τη δεύτερη και άλλες ιδιοκτησίες.

Κατά τη διάρκεια ενός ελέγχου, ισχύει η αλληλέγγυα ευθύνη: η φορολογική αρχή μπορεί να εισπράξει και από τα δύο μέρη μέσω κοινοποίησης, πληρωμής και αναγκαστικής είσπραξης.

Τελικά, μια μείωση τιμής 10-20% είναι συνήθως χαμηλού κινδύνου εάν δικαιολογείται. Μια μείωση τιμής κάτω του 70% του OMI είναι υψηλή και απαιτεί αξιολόγηση από ειδικό και έμπειρο συμβολαιογράφο. Και η πώληση σε παιδιά είναι μεσαίου κινδύνου με συμβόλαιο ονομαστικής αξίας και διαβούλευση με τον κληρονομικό. Χρήσιμοι σύνδεσμοι: Ιστότοπος της Agenzia Entrate για την prezzo-valore και τον OMI για το 2025.