Πώς να πάρετε μια υποθήκη για ποσό που υπερβαίνει την αξία του ακινήτου

Είναι σπάνιο οι τράπεζες να παρέχουν στεγαστικά δάνεια που υπερβαίνουν την αξία του ακινήτου που αγοράζεται. Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις αυτό είναι δυνατό, ειδικά εάν απαιτούνται πρόσθετα κεφάλαια για επισκευές ή για κλείσιμο άλλων δανείων. Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ότι οι τράπεζες γενικά δεν εγκρίνουν χρηματοδότηση άνω του 80% της αξίας του ακινήτου, αλλά υπάρχουν εξαιρέσεις. Τι να κάνετε αν χρειάζεστε μεγάλη ποσότητα;

Πώς να πάρετε μια υποθήκη για ένα μεγάλο ποσό

Μερικές φορές, όταν αγοράζετε ακίνητο, μπορεί να χρειαστείτε ένα ποσό που υπερβαίνει την αγοραία αξία του. Αυτό μπορεί να οφείλεται στην ανάγκη για επισκευές, στην πληρωμή για τις υπηρεσίες ενός μεσίτη ή συμβολαιογράφου ή στο κλείσιμο άλλων χρεωστικών υποχρεώσεων. Ωστόσο, τέτοια αιτήματα σπάνια ικανοποιούνται από τις τράπεζες και για να ληφθεί ένα τέτοιο δάνειο πρέπει να πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις.

Πότε είναι δυνατή η υποθήκη για ποσό που υπερβαίνει το 80% της αξίας του ακινήτου;

Πριν από την έκδοση ενός στεγαστικού δανείου, οι τράπεζες αξιολογούν την αναλογία Loan to Value (LTV), η οποία δείχνει την αναλογία του ποσού του δανείου προς την αξία του ακινήτου. Κατά κανόνα, οι τράπεζες δεν εκδίδουν στεγαστικά δάνεια για περισσότερο από το 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Για παράδειγμα, εάν ένα σπίτι κοστίζει 200.000 €, το μέγιστο ποσό δανείου θα είναι 160.000 €.

Το όριο αυτό βασίζεται στο ψήφισμα της Διυπουργικής Επιτροπής Πιστώσεων και Αποταμιεύσεων (ΔΕΠ) της 22ας Απριλίου 1995, η οποία συνιστούσε να μην υπερβαίνει το 80% κατά την έκδοση στεγαστικών δανείων επί ακινήτων. Ωστόσο, αυτός ο κανόνας δεν είναι υποχρεωτικός και, εάν υπάρχουν βάσιμοι λόγοι, οι τράπεζες μπορούν να παρέχουν υποθήκη άνω του 80%, και μερικές φορές ακόμη και του 100%.

Απαιτήσεις για απόκτηση υποθήκης για ποσό μεγαλύτερο από την αξία του ακινήτου

Αν και είναι θεωρητικά δυνατό να αποκτηθεί υποθήκη για ποσό μεγαλύτερο από την αξία του ακινήτου, αυτό απαιτεί συμμόρφωση με μια σειρά προϋποθέσεων. Πρώτα απ 'όλα, η τράπεζα θα ελέγξει τις τυπικές απαιτήσεις, όπως η αποτίμηση των ακινήτων και η οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη. Η τράπεζα πρέπει στη συνέχεια να διασφαλίσει ότι υπάρχουν επιτακτικοί λόγοι για την αύξηση του ποσού του δανείου.

Για παράδειγμα, τέτοιες περιπτώσεις μπορεί να περιλαμβάνουν:

• την ανάγκη για πρόσθετα κεφάλαια για την επισκευή ή τον εκσυγχρονισμό του ακινήτου·
• επιθυμία να συμπεριληφθούν στο δάνειο τα έξοδα μεσίτη, συμβολαιογράφου ή άλλα έξοδα που σχετίζονται με την αγορά·
• την ανάγκη αποπληρωμής άλλων δανείων ή οφειλών ταυτόχρονα με την απόκτηση υποθήκης.

Οι λόγοι αυτοί πρέπει να τεκμηριώνονται και να αναφέρονται λεπτομερώς στη σύμβαση υποθήκης. Για παράδειγμα, είναι απαραίτητο να παρέχονται εκτιμήσεις για εργασίες ανακαίνισης ή συμβάσεις με εργολάβους για να επιβεβαιωθεί η ανάγκη για μεγαλύτερο ποσό.

Πρόσθετες εγγυήσεις και κίνδυνοι υποθήκης για ποσό μεγαλύτερο από την αξία του ακινήτου

Η απόκτηση υποθήκης για ποσό που υπερβαίνει την αξία του ακινήτου συνδέεται με ορισμένους κινδύνους και απαιτεί πρόσθετες εγγυήσεις για την τράπεζα. Οι τράπεζες ενδέχεται να καταστήσουν αυστηρότερους τους όρους δανεισμού και επίσης να απαιτήσουν πρόσθετα μέτρα προστασίας.

Πρόσθετες εγγυήσεις από την τράπεζα

Καθώς ο κίνδυνος μη πληρωμής του δανείου αυξάνεται, η τράπεζα μπορεί να απαιτήσει πρόσθετες εγγυήσεις, όπως:

• εγγραφή πρόσθετης ασφάλισης για ποσό που υπερβαίνει την αξία του ακινήτου·
• προσέλκυση εγγυητών που μπορούν να αποπληρώσουν το χρέος σε περίπτωση αφερεγγυότητας του κύριου δανειολήπτη·
• Καταγραφή δεύτερης υποθήκης σε άλλο ακίνητο για παροχή πρόσθετης ασφάλειας.

Λόγω των αυξημένων κινδύνων και απαιτήσεων, οι τράπεζες σπάνια συμφωνούν σε τέτοιες συναλλαγές και η διαδικασία έγκρισης μπορεί να είναι πιο περίπλοκη.

Κίνδυνοι φορολογικών ελέγχων

Οι δανειολήπτες που λαμβάνουν υποθήκη για μεγαλύτερη από την αξία του ακινήτου ενδέχεται να υπόκεινται σε πρόσθετο φορολογικό έλεγχο. Η IRS μπορεί να υποψιαστεί ότι οι αξίες των ακινήτων διογκώνονται για να ληφθεί ένα μεγαλύτερο δάνειο, το οποίο θα μπορούσε να οδηγήσει σε έρευνα και πιθανές νομικές συνέπειες, συμπεριλαμβανομένων κατηγοριών για απάτη ή ψευδών πληροφοριών σε επίσημα έγγραφα.

Εναλλακτικοί τρόποι για να κερδίσετε περισσότερα χρήματα

Αντί να συνάψετε υποθήκη για περισσότερα από την αξία του ακινήτου, ίσως θελήσετε να εξετάσετε εναλλακτικές επιλογές χρηματοδότησης. Ορισμένες τράπεζες προσφέρουν εξειδικευμένα δανειακά προϊόντα που συνδυάζουν την αγορά ακινήτων με τα απαραίτητα έξοδα:

• Μια υποθήκη αγοράς και ανακαίνισης καλύπτει όχι μόνο την τιμή του ακινήτου, αλλά και το κόστος των εργασιών ανακαίνισης.
• Μια υποθήκη αγοράς και ρευστότητας παρέχει πρόσθετα κεφάλαια για την κάλυψη διαφόρων δαπανών που σχετίζονται με μια αγορά.

Στην πρώτη περίπτωση, το δάνειο εκδίδεται όχι σε ένα ποσό, αλλά τμηματικά καθώς ολοκληρώνεται η εργασία, γεγονός που βοηθά στον έλεγχο της εφαρμογής του. Στη δεύτερη περίπτωση, συχνά απαιτείται και δεύτερο ακίνητο, το οποίο θα ενεχυριαστεί ως πρόσθετη ασφάλεια.

Έτσι, εάν πρέπει να λάβετε ένα μεγάλο ποσό δανείου, είναι σημαντικό να προετοιμαστείτε προσεκτικά, να επιβεβαιώσετε όλα τα έξοδα και να λάβετε υπόψη τους κινδύνους που σχετίζονται με τους φορολογικούς ελέγχους και τις πρόσθετες υποχρεώσεις προς την τράπεζα.